房价大跌?

时间:2014-04-10 11:17 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,296 次

作者:李刚   来源:投资有道

这一回,政府是动了“真格”。面对疯涨的房价,二套房、三套房信贷政策、开发商拿地、再融资等政策密集出台,问责机制亦同步推出。

但冷静客观的予以看待,中央政府的本意,并非打压,而是调控:挤压近期涌现的过多泡沫,抑制陡峭上涨斜率。

中央政府心中自有一架天平,一端是“民声民意”,一端是“经济发展”,所需要做的,就是寻找两者之间的平衡。

“房价将改变其陡峭上涨斜率,甚至出现调整,但不会出现大跌”,或许,这才是理性分析后可以得出的唯一结论。

对政策推出后的效果,仍需观察。是“反贪”(贪婪)的时候到了,但恐惧的时候,仍未到来。

调控政策再次出台,4月17日,国务院下发通知,“房价过高地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,此距“二套房首付50%、利率1.1倍”政策的出台时间,仅仅相差三天。

“史上最狠”之类的字眼,纷纷见诸报端,“崩溃”之类的说法亦不时有所耳闻,房价究竟会何去何从?

房价大跌

  并非新政

严格的考较,在首付和贷款利率上做文章,并非首次,作为最容易、最直接的手段,曾被反复使用。

被称为“9.27”新政的二套房房贷政策,于2007年9月27日,由央行、银监会共同发布,“首付40%,1.1倍基准利率”的规定,让楼市转入低迷。

但政策刚刚出台,就陷入尴尬境地。 “第二套房”的未精准定义下,各家银行纷纷出台相关细则,分别公布各自的认定标准。

一年以后的2008年12月,政策限制就大幅放宽。购买第二套房,已可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一个月后,北京二套房贷政策彻底放开,二套房贷比照首套房执行。

二套房限制政策名存实亡。尽管各家银行谁也没有出台相关文件,但松绑已是银行“心照不宣”的公开“秘密”。

半年之后,随着房价出现大幅上涨,银监会《通知》重申严控二套房贷,“40%、1.1倍”的规定,被再次强调,并于2010年4月被再次调高至“50%、1.1倍”。

回溯历史,不难发现,所谓的“二套房房贷”政策,真正起到作用的时间,不过1年,期间的房价表现,虽然出现低迷,但更多的是由于“金融危机”因素的叠加。

尽管首付比例又提高了十个百分点,但能否出现“金融危机”共同作用下的效果,能否跌至起涨前的价位,还需观察。

  意在调控 而非打压

仅仅两个月的沉寂后,房价在今年3月底、4月初再次井喷。

4月初,北京一手房成交总面积环比上涨40.42%,成交均价超过每平米2万2千元,涨幅3.65%,四环沿线的房价已经普遍高于35000元/平方米,部分高端楼盘已经突破4万的防线,而区域价格最高的楼盘,如盘古大观、新盘长安8号已经直逼8万。

在深圳,新房和二手房成交都出现了迅猛反弹,相对去年底的预计价格上涨了40%;在南京,4月1日开始的春季房产交易会上,前来参会的购房者,不得不接受这样一个现实:万元以下的房子在南京已经难觅踪影。

一夜之间,100平米的房子能跳价20万,面对两千元/平米/天的速度,只能用“疯狂”两字来形容。

疯狂之下,迫使政府出手挤压泡沫。“50%、1.1倍”的“更为严格的差别化住房信贷政策”之剑,指向是投资投机者,而并非自住需求。

从中央政府调控的一贯思路来看,都是希望调控对象在一个相对窄幅的区间内稳定波动,大起固然不好,但也绝非希望大落,股市也好、物价也罢,均是如此,对楼市亦会如此。

出现大落,就会影响经济发展,影响GDP,错综复杂的国际国内形势下,中国政府对海外媒体喧嚣多时的“崩盘论”,不可能毫无警惕。如出现过分下跌,甚至还会“救市”。

有牌可出,但不意味接二连三的立马就出。

中央政府心中自有一架天平,一端是“民声民意”,一端是“经济发展”,所需要做的,就是寻找两者之间的平衡。

政府本意,还是希望挤压近期涌现的过多泡沫,抑制陡峭上涨斜率。

  刚需托底

影响房价走势的最根本因素仍是供需。

刚性需求会随时出手。自1991年实施“房改”试点至今,中国房产的“商品化”时代,才不过短短的十几年,被压抑了几十年的购房需求,指望在短短十几年中得到彻底满足,显然不可能。

结婚需要房子,孩子长大了,一家三代挤在一起需要房子,这些都是“刚需”,不像炒股,不过是弹性需求,有钱就玩玩,没钱可以一眼不看。

“50%、1.1倍”政策,只是影响房价的诸多因素中的一环,且并非威力最大,其出台,目的在于威慑“炒家”。

“房价将改变其陡峭的上涨斜率,甚至出现调整,但不会出现大跌”,或许,这才是理性分析后可以得出的唯一结论,是“反贪”(贪婪)的时候到了,但绝非是“反恐”(恐惧)。

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