高房价,国人不可承受之重

时间:2014-04-10 11:16 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,683 次

作者:李钢

古希腊神话中,“潘多拉魔盒”的故事,家喻户晓。为报复人类,在宙斯的命令下,一个名叫“潘多拉”的女人被诸神当做送给人类的礼物。

但婚后的7个儿子被宙斯用一个盒子封印,愤怒的潘多拉揭开魔盒,名为贪婪,杀戮等6个儿子一一飞出,从此,人世间几多烦恼,几多磨难。

不妨以“潘多拉魔盒”来比喻中国的房价。自上世纪九十年代初期,福利分房正式退出,中国人开始正式和商品房打交道。

高房价,国人不可承受之重

“中国社会处于城市化的过渡期,中国经济处于财富再分配的转型期”双重影响下,承载民众百姓无限厚望的房子,既是生活必须的消费品,又是财富保值增值的投资品,本不该承担众多身份的房子不堪其负,高房价应运而生。

“魔盒”打开,乱象纷呈。一出出大戏生动上演,或正或闹,或悲或喜,不一而足。

六大乱象

钉子户无奈抗争。真的就是在房顶上布满钉子,真的就是在房门前挂上国旗,真的就是在窗户上拉起“信春哥,不拆迁”的条幅,无奈之下的所有智慧,发挥到极点。

炒房者坐地起价。一夜之间跳价20万元,不算稀奇,“见风涨”成为对房价的最好形容,没有最高,只有更高,“见风涨”的疯狂背后,是贪婪。

开发公司囤地捂房。地王频出,已见怪不怪。80多轮的竞价纪录早被打破,241轮才是高峰,就连见惯了大场面的拍卖师都再三出言提醒,“这么举牌非理性”。

至于捂房,更是司空见惯。新盘刚一推出,即告售罄。挤成长龙的队伍中,究竟几个是真心求购者,几人又是托儿,只有开发商心里最明了。

地方政府大肆卖地。地方财政已沦为“卖地财政”。以北京为例,2009年928亿土地出让金占全市财政收入比已达45.8%。

国土资源部的权威数据显示,2009年全国土地出让金当年实际入库的收入为1.42亿元,土地出让支出1.23亿元。

卖地收入1.4万多亿,当年就花了1.2万多亿,“寅吃卯粮”固然让人吃惊,但更大的问题在于,其中用于廉租住房支出的仅为187.1亿元,占1.5%。

统计数据打架。国家统计局“2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%”的数据,让全国人民都笑了,1.5%,甚至比银行利率都低。不同部门,得出的数据甚至截然相反。

各色专家混战。板砖起飞,口水四溅。本指望所谓的专家指点迷津,没成想他们早已沦为利益集团代言人。

中央政府缺位

本应该发挥最大作用的中央政府,时不时缺位。

地方政府自是有苦要诉。分税制改革后,财政收入的大头,被国税统统收走,留下小的地方税,入不敷出,不靠卖地,难以为继。

中央财政收入年年上涨,手里有钱了,“集中力量办大事”的想法没错,但能不能把“房子”问题当成大事来抓?

“粮食+高铁”的思路,应该倡导。曾经被“饿”怕了的中国人,把粮食一直当成头等大事来抓,年年的两会提案,“三农问题”都是第一号,高达40%的库存消耗比,是联合国规定的18%的警戒线的2倍。如以对待粮食的重视程度,来对待同样是民生问题的房子,能否做到?

“四纵四横”,3年内投资9000亿,总里程要达到1.3万公里,到2020年,投资2万亿,总里程预计将超过1.8万公里,占世界高速铁路总里程的一半以上。不仅仅是高铁,还有机场和公路。能不能也拿出数千个亿建建安居房,顾顾低收入?

以对待粮食安全的重视程度来对待房子,以投资高铁的气魄来兴建房子,面对飙升的房价,政府或许也会拥有面对粮价上涨时所具有的底气,尽管做不到绝对垄断,但依靠手中握有的资源,施加影响,应该可以做到。

市场手段和行政干预双管齐下

增加供应量,是依靠市场的手段,从供应的源头上,寻找解决问题的办法。行政的手段当然可以用,但用多了就不灵,甚至会适得其反。

譬如强行规定半年内不得调高房价,就像强行管住温度计,表面看来,温度计的水银柱不再上升,但实际上,外界的气温仍然热的发烫。

管住温度计,不等于就可以控制天气的变化趋势。房价的波动,反映的是背后的供需,限价行为,其实是对信号的扭曲,信息失真,反而更麻烦。

好在中央政府已经看到问题的严重性,愿意“下决心、动真格”向高房价开刀。剩下关键,或在执行。

房子利益链条上,存在诸多既得利益者,譬如贪官。而在没有暴露之前,其一定是具体政策的执行者,阳奉阴违的事情,也一定会发生,如何对既定政策予以贯彻落实,考验智慧。

慧眼识真

犹如经济界的“哥德巴赫猜想”,预测中国的房地产市场,难度极大。

“房价在发疯;央企在发飚;部门在发傻;银行在发呆;媒体在发问;百姓在发抖;炒家在发笑;老板在发财”的说法,只是对房市乱象的经典描述,但却没有给出解决问题的办法。

作为整个利益链上最为弱小的一环,唯有睁大慧眼,并打造坚定内心。在房价的问题上,切不可人云亦云,随波逐流,这样做的唯一后果,只能是沉入水底,再也翻不起身。

匆忙关掉“魔盒”后,唯有名为“希望”的第7个儿子,仍被牢牢地关在盒子内,或许,这真的就是众神之王对人类的惩罚。

但无论如何,我们不应该失望、不应该退缩,毕竟我们还有“希望”!

他山之石

新加坡模式:政府分配为主、市场销售为辅

实行世界上独一无二的经济适用房大规模(组屋)建设制度,新加坡成立了经济适用房建设总局。80%的新加坡人都住进了组屋,使得新加坡住房私有率超过60%以上,其中93%的居民拥有房屋的产权。

政府还限定该国居民每户只能在新加坡购买一套按照政府定价的住房,不得购买第二套,以防止有钱人炒房。

土地价格采用“倒算”。先把老百姓能承受的价格算出来,然后扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润(非暴利),剩下的就是土地价格。

欧美模式:市场为主、适度保障

“土地民有,放开供应”。并在此基础上,大力发展公共住房,覆盖占总人口比例15%以下的中低收入家庭。

将住房供应体系大致分为:市场商品化交易和政府保障两个部分,为解决中低收入阶层的居住问题,由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设,并以较低价格、租金向中低收入家庭出售、出租住房。

行之有效的公共住房专业管理体系、确保公平分配的完善制度、通过立法和金融保障来加以推动,是模式得以成功的主要经验。

香港模式:梯级金字塔结构供应

第一个梯级是廉租房,占整个房地产住宅市场的30%左右,由政府提供,租金低于市价50%以上,由于租金低廉和转手不易,居民普遍没有购买需求,这也防止了借廉租房来投机或投资。

第二个梯级是居屋,类似经适房,占整个房产市场的15%左右,售价比普通商品房便宜40%,但它的户型小,密度高,用材档次比商品房也较差,能够明显和商品房拉开距离,让买得起商品房的人不会对居屋产生兴趣。

第三个层次则是由完全开放的房地产市场提供的商品房。

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