投资美国房产正当时

时间:2014-05-05 13:34 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 5,077 次

作者:刘以栋   来源:投资有道12年7月刊

现在美国房价下跌,很多美国人认为房价会永远跌下去,至少短期内不会涨,所以主观意识还是不愿意投资,结果就给勇敢者提供了机会。

房价在任何一个地区都是热点话题,美国报刊媒体时刻都有很多讨论。房价的涨跌专家们都是各执一词,从我的观察,总体上当下美国房价低于中国房价,更有投资潜力。

投资美国房产正当时

  根据美国有关部门的统计数据,2011年美国房价的中位数是15万6千美元,是美国中位数房价9年来的低点,合人民币大约100万元。2011年美国中等家庭收入是5万1千美元,房价是家庭收入的三倍多一点。

衡量房价的一个基本因素是造价。理论上讲,当房价低于造价时,地产商就会停止盖新房,减少房屋的供应,未来的供求关系就会达到平衡。现在在美国的许多热点城市,如佛罗里达州的迈阿密市,赌城拉斯维加斯,南方城市亚特兰大等城市,房价基本低于造价。6年前在迈阿密卖20万美元的公寓房,最近就以大约5万美元成交。在这样的房价跌幅下,房屋投资的主要损失已经发生,未来房价即使继续下跌,跌幅也应当有限。我有个朋友想盖房,他的地产经纪说,不要自己盖新房,买房更便宜。相同的房子,造价会远远超过现在房屋的要价。

另一个是现金流。如果买房出租,是否可以取得合理的回报。美国房屋出租市场上一个简单的投资原则是月租金达到1%的房价。即十万美元的房子,如果月租达到一千美元,那么一年就是一万二千美元。去除房地产税、房屋保险和日常维护费用,年回报率大约在9%左右,与现在银行存款利率不到1%比较,买房出租可以产生更高的现金流。同时,因为美国税收条款,出租房每年可以折旧,所以租房收入基本可以不缴税。对税务负担比较高的家庭,这也是很好的投资途径。

美国房屋有房地产税,一年收房价的0.5%到5%不等,大部分地区在房价的1%左右。因为中国没有房地产税,所以就有很多人把房子空在那里,如果有房地产税,房子空在那里就会成为一个负担。中国以后不可能永远靠变卖土地维持地方政府消费,所以估计中国引进房地产税是迟早的事。

现在美国房价下跌,很多美国人认为房价会永远跌下去,至少短期内不会涨,所以主观意识还是不愿意投资,结果就给勇敢者提供了机会。

如果有可能在中美两地作房地产投资选择的话,那么无疑购买美国房地产更有增值潜力。如果到美国投资房地产缺乏条件的话,那么我认为投资实体黄金比在中国买房更安全。如果中国房价暴跌,社会就会产生不稳定压力,那时黄金就更可靠。如果政府继续通过通货膨胀来推高房价,那么黄金价格会随着物价上涨而上扬。同时,有条件的话,黄金要放在香港或者新加坡,美国和中国都存在不确定因素。美国大萧条时期政府就强行以低价收购黄金;上世纪九十年代,亚洲金融风暴时,南韩也曾“动员”大家捐献黄金。

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