调控房价,政府仍有牌可出

时间:2014-04-10 11:12 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,203 次

作者:李钢   来源:投资有道

“博弈”二字,或许是对房价迷局的最好注脚。犹如一盘错综复杂的牌局,中央政府、地方政府、开发商、投机者等众多参与者,各施拳脚,力求获得最大的收益。

中央政府的暗牌是什么?

廉租房、经适房

“两会”上,“大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”、“加快保障性安居工程建设”的提法,被再次强调,以确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

本次常务会议,是对两会政府工作报告中,有关“保障性住房”内容的进一步落实。对保障性住房的供应计划具体到数字,并且强调“严格执行年度建设计划”,反映了政府建立完善住房体系的决心。

保障房建设,是为了从根源上增加供应量,但鉴于投入巨大,且主要依赖地方政府的执行,实际效果,还需观察。

一个设想。如果在高铁、机场、公路等各项重大基建完成以后,仍需靠投资拉动GDP,中央政府会不会把大量的资金转而投向经适房和廉租房?如果真的这么做,所带来的威力,可以想象。

  收紧信贷、加强监管

加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的企业新购置土地。开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

再次的严厉措辞,预示着风雨欲来。联想此前国资委主导的“非房地产主业中央企业退出”,或许是为了保护“亲生儿子”所提前采取的动作。毕竟,后续的市场会更加动荡,放走“小舢板”,留下“巡洋舰”,一方面是因为“巡洋舰”抵御风浪的能力更强,另一方面是为了收编被大浪打翻的“非亲生”,“自保”和“洗牌”,一箭双雕。

  改革土地招拍挂制度

“站着卖还是蹲着卖没有实质区别”,许小年以此来形容土地改革制度,因土地供应机制不变,供应总量不变。

但细细品味,内在意味大有不同。

“综合条件最优者得”的综合评标方式下,“价高者得”的规则被彻底颠覆,价格因素不再成为决定性主导。

而取代之的“投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺”等因素中,和“政策性住房”、“未来销售价格”相关的比重大大加强。换言之,谁最听政府的话,在建设“政策性住房”上最为积极,在“未来销售价格”方面最不贪心,谁就最有可能拿到土地,尽管挣的少了,毕竟还有钱赚。如果不听话,将彻底赚不到钱。

  物业税

又被称之为“不动产税”或“地产税”的物业税,并非新生事物。

数据显示,在美国,其物业税提供22%的州政府和地方政府的收入,以及70%当地公立中小学的财政收入。

如果花100万美元在美国买房子,每年可能必须支付3万美元的物业税给政府,在美国“养”房子比买房子更贵。

近几年,国务院每年转发的文件均提到物业税。“建议开征房地资产持有税,减少流转环节税费,促进房地产持续健康发展”成为文件中的关键字眼。

不妨想象一下,当“空转”成为现实,手中的第二套、第三套甚至第N套房子,每年都要按照市场价值的一定比例缴纳高额税款,且还是递进税率(第三套比第二套税率高,依此类推)的情况下,拥有大量房源者,尤其是炒家们,将会如何?

当未来的赚钱预期,已经低于每年需缴纳的税额时,唯一的做法,只能是抛售。

牌局中,中央政府无疑是最大的庄家,有权改变游戏规则下,中央政府可以随时拿到对己最有利的那张牌。

“50%首付”、“1.1倍基准利率”,作为一张亮明的“黑桃10”,摆在桌上,亮明态度,表明姿态,或是这张牌所传达的信号。

如果其他玩家无视中央政府的信号,继续抬升房价,并超越其忍耐限度,更多、更大的“暗牌”,将被一一甩出,其组合,将是一副威力巨大的“同花顺”。

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