有一块鸡肋叫“养老”

时间:2014-05-19 16:58 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,242 次

作者:李启超  来源:投资有道13年5月刊

中国的养老市场面临两大矛盾:一方面,尽管老龄化问题日益突出,但真正的养老时代尚未全面开启;另一方面,企业虽然面对巨大的市场,却很难找到合适的投资窗口。难道这又是一块鸡肋?

早在几年前,电视剧《中国家庭421》就以第一代独生子女为主角,描写夫妻二人一面在激烈的社会竞争中追求事业,一边竭尽全力面对“上有老(双方两对父母)、下有小”的问题。

时至今日,老龄化问题愈发凸显,2012年末,我国60周岁及以上人口达到1.94亿,占总人口的14.3%,比2011年末提高了0.59个百分点。预计到2025年,老年人口总数将超过3亿,2035年将达到40亿。

同时据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币,到2030年,有望增加至13万亿元。这是否预示着中国养老项目开发进入了最佳时机?

中原地产研究咨询总监宋会雍向记者表示,养老项目必将成为未来地产行业最大的发展趋势之一,各类养老项目的发展更能进一步激活社会盘整。

回购使用权

《十二五社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》中提出“90/7/3”模式,即90%居家养老、7%社会养老、3%机构养老,这意味着更多的社会资本将投身于养老服务。

伴随着日趋严重的中国老龄化现象,传统的“房地产开发+商业配套服务”的养老地产模式已经不再新鲜,并日益显得捉襟见肘。对于投资养老地产的开发商来说,模式创新势在必行。

当前新开发的养老地产项目用地从节约成本角度考虑,大多选择在郊区一带收购工业用地,这类土地通常使用年限为40年,每平方米售价从十几元到几百元不等。项目只有大产权证,每套房源并无小产权,能进行分割的只有使用权。

郊区的工业用地,土地成本比普通商品住宅低了很多,这也是当前养老地产有效节约成本并得以顺利运转的根本所在。而中国人普遍存有的房产情结,造成大多数人对使用权并不“感冒”。如何突破这一瓶颈?

华山老年公寓项目提供了一个参考样本。该项目投资人--上海丰孝实业有限公司总经理徐海涛告诉记者:“我们的模式除延续了传统的租售业务及附加商业配套服务外,最大的突破在于对使用权进行回购。”

徐海涛介绍,业主在拥有该公寓房的40年时间里,可以任意将房屋的使用权进行转让、租赁以及返售给开发商,但整体项目的运营依旧掌握在开发商手中。在产品的细分市场上更适合中端消费水平的老年人群体。

该项目市场负责人进一步解释,项目一期采用期房预售制,每套房源根据面积大小一次性缴纳购房款(等同于保证金)16万元至50万元不等,入住后统一缴纳物业管理费300元/每月。购房满五年即可享有退出回购权益,运营方会将90%的购房款还给业主,并享受一定年息的利息回报。(利率正在换算中)

华山公寓这种模式,将大笔回笼资金投入到其他项目或后续项目的开发中来获取利润,以此补贴公寓运营。除此之外,项目依然要依赖充足的商业配套服务,因为只有做好商业配套才有可能实现较高的入住率。

以均价30万元/套计算,项目共设1000套居室,1000套房的收益为3亿元,这笔款项仅获取银行定期利息就可以达到1千万元/年。若这笔资金投入到项目运营中,软硬件水平都将获得较为明显的提升,进而连带产生更大的利润。

根据中等收入老人消费水平调研数据显示,每人单月可支配资金为4~5千元,1000位老人为养老项目带来的直接收入最高可达到500万元/月。可见在项目运营过程中,收益空间相当可观。

养老项目离不开医疗保健体系。据了解,华山老年公寓由上海华山医院前院长张元芳担任项目董事长,公寓10分钟车程内囊括了第六人民医院朱泾分院、枫泾医院等三家甲级医院。部分受访老人表示,阵容庞大的医疗团队和医保刷卡系统的引入颇具吸引力。

重点在养老而非地产

不过,部分业内人士对近期养老地产的开发并不乐观。宋会雍表示,养老地产首先要面对的第一个问题是,中国老人大多集中在60~70岁,真正的养老时代尚未全面开启,在缺少客观压力的情况下,未来十年内还不是企业大规模投入养老地产的最佳时机;第二个问题在于,由于政府机构不恰当的干预,使得企业虽然面对巨大的市场,却很难找到合适的投资窗口。

他认为,社会资本进入养老产业应该被鼓励,但实践中无论是水电暖的居民同价、土地的供应还是税收的减免,由于政出多门,机构要花大量的时间成本去沟通。这反映的是行业发展规划指导的缺位。尤其在供地中应当明确养老的公益性设施和商业性设施的边界,以堵住变相房地产开发的通路。

上海侨园养老投资股份有限公司总顾问王国强对此表示认同,要等国内的养老政策和市场环境逐渐成熟,消费群体达到一定的消费水平,起码需要5~10年。

同时他还认为,“所谓养老地产重点在于养老而非地产,养老服务和地产应该结合来做,地产并非是养老产业中的盈利载体。”上海有90%的空巢老人,他们不缺少住处,但是孤独,所以他们最迫切需要的是感受到快乐,精神层面的满足才是当下最急缺的。至于提供传统服务的“地段养老院”应该由政府来做,开发商是不会涉足的。

投资养老地产项目是一个大投资和大孵化期的工程,成败的关键最终又回归到了服务,高品质的服务无疑成为评判一个项目是否“真心”做养老的标准。

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